话说大唐天宝年间，扬州城里有位姓李的书生，单名一个瑜字。这李瑜生得眉目清俊，胸中颇有才学，却因家道中落，只在城西赁了间小小院落，终日与诗书为伴。这年春雨初歇，他见窗外新绿可爱，信步往瘦西湖走去。
才到虹桥下，忽见柳荫里围着三五人，有个苍老声音叹道：“这镜儿虽旧，到底是前朝宫里的物件，二百文实在不能再少。”李瑜凑近看去，见是个白发老翁捧着面缠枝牡丹铜镜，镜钮已损，用麻绳系着。他本不欲理会，却见镜面忽地泛过一道青光，心下惊奇，便解下腰间玉佩递去：“老丈，这玉佩值三两银，换你铜镜可好？”
老翁颤巍巍接过玉佩，铜镜入手时，李瑜只觉掌心微凉。待人群散去，他细看铜镜，见边缘刻着两行小字：“照影惊鸿现，缘劫俱在斯”。正沉吟间，忽闻马蹄声急，抬头见数骑驰过，当先马上坐着个戴帷帽的女子，风掀纱帘时，惊鸿一瞥竟是个绝色佳人。
却说那女子驰到蜀岗下处宅院，刚下马便问丫鬟：“可打听到镜儿下落？”这女子姓杜名凝香，原是长安教坊司头牌歌姬，三年前被淮南节度使张守礼赎身，安置在此别院。前日她整理旧物，发现母亲遗书，才知自己有面家传宝镜流落民间。
这夜李瑜对灯读书，忽闻窗外叩响。开门见是个青衣小婢，递上名帖道：“我家主人请相公过府一叙。”李瑜随她走到一处幽静宅院，才进花厅便怔住了——日间所遇女子正执团扇而立，灯下更觉明艳不可方物。
“冒昧相请，实因听闻公子得了一面铜镜。”杜凝香命人奉茶，眼中隐有泪光，“此镜原是家母遗物，流落在外整十年。”李瑜忙取出铜镜，却见女子抚镜痛哭：“娘亲临终说，镜在人在...”忽然屏风后转出个戎装男子，冷笑道：“好个镜在人在！莫非是旧情人信物？”
李瑜方知撞见张节度使，正要解释，却见铜镜青光乍现，镜中竟映出杜凝香幼时与母亲分别的场景。张守礼大惊失色，悻悻道：“既是家传之物，留着便是。”当下命人送客。李瑜走出宅院时，怀里却多了个锦囊——杜凝香趁乱塞来的，内藏血书一封，方知她实是被强掳至此。
却说扬州盐商赵百万这日宴客，特意请来张守礼。酒过三巡，赵百万击掌唤出个胡姬跳柘枝舞。那张守礼看得眼直，赵百万趁机低语：“听闻大人别院藏着长安牡丹...”张守礼摆手：“不过是个玩物。”赵百万眯眼笑道：“若用她换盐引三道...”
当夜杜凝香得讯，急遣婢女给李瑜报信。谁知婢女才出院门就被扣下，倒是个灶下婆子心善，偷偷将字条塞进菜筐带出。李瑜见字上写着“明日午时画舫相见”，心知有变，连夜求到故交周秀才处。这周秀才虽贫，却有个表叔在观察使衙门当差。
次日瘦西湖上画舫如织，杜凝香假意游湖，实已存死志。忽见小舟破浪而来，李瑜立在船头高喊：“夫人不可！”此时张守礼亲兵已至，两下里正要动手，却听鸣锣开道，观察使的官船缓缓驶来。原来周秀才表叔递了消息，观察使早疑张守礼勾结盐商，今日特来查证。
杜凝香趁乱跳湖，被李瑜救起。二人湿淋淋伏在芦苇丛中，听得岸上喧哗渐远。杜凝香颤声道：“妾身残花败柳，不敢拖累公子。”李瑜紧握她手：“娘子可知那日我为何换镜？镜中有行小字——照影惊鸿现，说的便是初见娘子那一刻。”
观察使果然在赵家搜出往来密信，张守礼被革职查办。李瑜本要接杜凝香回家，却收到家书说祖母病重，只得暂将她托付给周秀才姑母，自己连夜返乡。
谁知这一别竟生变故。李瑜的堂兄李琮久欲吞占房产，闻讯后买通巫婆，说老夫人中邪须冲喜。等李瑜赶回，婚事已定下，新娘是邻县冯员外之女。洞房夜他掀开盖头，见新妇满面泪痕，怀中竟揣着剪刀，惊问之下才知冯小姐原有心上人，亦是被逼嫁人。
话说杜凝香在周家等候半月，忽有牙婆来说李瑜已成亲。她心碎之下欲投河，却被个游方尼姑所救。这尼姑原是平康里退隐的名妓，见她资质不凡，便带往金陵白云庵安置。
李瑜这边设计助冯小姐与情郎私奔，自己则声称守孝三年拒不再娶。三年后他中举入京，途经金陵时偶遇旧婢，方知杜凝香下落。匆匆赶到白云庵，却见伊人青衣素颜正在浣衣，二人相望泪如雨下。
正欲互诉别情，忽有豪奴闯进庵门。原来是赵百万漏网后逃至金陵，今日来庵中布施恰见杜凝香。仇人相见分外眼红，赵百万狞笑：“小娘子别来无恙？张大人流放岭南时还念着你呢！”李瑜挺身相护，被豪奴打得呕血。危急时刻，忽闻门外马蹄声震，竟是冯小姐的夫婿新任金陵司马，当即拿下赵百万。
你道冯小姐夫婿是谁？正是当年与李瑜同窗的柳七郎！原来柳生中秋元后求娶冯小姐，今携妻赴任途经金陵。故人重逢，自然一番唏嘘。柳生听罢始末，拍案道：“赵百万余党尚在，二位不如随我船队南下暂避。”
船至洞庭，夜泊君山。李瑜与杜凝香坐在船头看月，忽见水面浮起那面铜镜。原来当年杜凝香跳湖时镜沉水底，今竟被浪推至船边。镜钮上系着个油布包，内藏杜母遗书，才知她本是官宦之后，家族冤案与赵百万父辈有关。
柳生当即修书进京。时值杨国忠倒台，朝廷重查旧案，杜家终得昭雪。圣旨到时，李瑜已中进士，授了杭州司户。二人成婚那日，铜镜忽然迸裂，镜中现出杜母影像，含笑化作青烟而去。
这正是：青衫泪尽见真心，扬州一梦证前因。莫道宝镜空照影，世间缘劫总关情。
后来李瑜官至刺史，杜凝香生三子二女。每逢清明，必携儿女到母亲坟前祭扫。那面碎镜被供奉在佛堂，夜半常发清辉。有个游方和尚见了合十道：“执念已消，宝光当敛。”自此镜成凡物，唯镜架牡丹年年春来犹发新枝。