主题公园从来不是一个单独的项目,因为如果只算主题公园的话,那么运营得再精彩也是亏本的。地球位面的迪士尼乐园，除了东京迪士尼是盈利的之外，其余的都是亏本的。何况东京迪士尼还是迪士尼与东京都政府的合作项目，如果扣除掉东京都的盈利分成,估计迪士尼又是亏本。但即便如此,迪士尼开主题公园的热情那可是从来没有降低过。就算香港迪士尼亏得迪士尼差点要吐血,但是上海迪士尼不又开了起来？
虽然迪士尼乐园本身几乎是亏本的，但是迪士尼内部的加盟店收费和授权专卖店的盈利那可是非常高的。随便和个酒店集团联名下,然后再授权几个形象出去，那么人家就能在迪士尼乐园旁边开各类主题酒店,这种酒店的平均收费比同阶酒店要高50%以上的收费,但还是络绎不绝。
不仅是乐园本身及乐园相关利益体能收益,就是乐园周边的地价也会收益。说句不客气的话，哪怕在乐园旁边开停车场都能狠狠地赚一笔回来。正因为如此，很多地方政府也乐于修建这种主题公园。不过真正要说主题公园经营得最好的，还是要看美国的奥兰多政府。说实话,在奥兰多开发之前，这里就是一片临海滩涂，无论是工业还是农业都无法发展起来。至于服务业，这里荒郊野外的,哪里有人需要服务？但是在陆续修建了六个大型主题公园之后，奥兰多市不仅成了美国人最爱的度假城市，也成了不少外国游客首选的美国旅游城市之一。严格来说,奥兰多市几乎就不是一座城市，因为城市里其实就是六大主题公园及配套设施，压根没多少公共设施。而奥兰多市政府从某种意义上来说就是六大主题公园的后勤部和宣传部，完全是服务于六大主题公园的。
虽然水蓝星位面没有所谓的奥兰多市，但是李玮还是请了专门的调查公司对玉昆市进行调查。说来有趣，李玮和三大调查咨询公司的波士顿咨询及麦肯锡都有着长期的合作关系。波士顿咨询主要负责李玮投资的前期调查和情报搜集；而麦肯锡则负责李玮旗下公司内部的整合和管理咨询。两家公司都希望能吞下对方的业务，毕竟李玮给出的酬金还是非常优渥的。不过李玮却从来没有想过将业务交到一家公司手里，毕竟找个竞争对手，大家才更有动力。就好像李玮旗下的审计业务也是外包给不同的事务所，毕马威、德勤、普华永道和安永都是李玮旗下集团的合作伙伴。最让事务所头痛的是，李玮还时不时会让大家互相监督。毕竟在地球位面可是有安必信这个例子，这里的四大可没有经历过那样的阵痛。
波士顿咨询很快就给出了玉昆市的分析报告，李玮看了看，基本认可了这份报告。玉昆市成为以主题公园为驱动的度假城市的优点就是与亚洲最发达的经济中心东海市基本快要融为一体，自然能吸引大量东海市的市民前来度假；同时玉昆市的交通极其便利，公路和铁路与周围的几个主要经济区连为一体，目前的机场拥有全球通航的能力。
但是同时，玉昆市也有极大的劣势。玉昆市是一个临湖的淤积平原，因此没有自然的山水景色；同时身处温带气候，也没有亚热带、热带或寒带那样吸引人的气候。更让人尴尬的是，玉昆市是个很年轻的城市，几乎没有历史文化底蕴支撑。因此很简单地说，玉昆市如果要成为旅游城市的话，那么只能走人工造景的路线。人工造景意味着成本的极大提高，而且成本回收时间会被极大拉长，对于任何一个集团来说，这都是难以承受的。波士顿咨询给李玮的建议就是尽量多找几个合伙人，然后将成本分摊下去，否则以李玮目前的财力也是会有可能被拖死的。
在李玮看来，整个计划的最大合伙人就是玉昆市政府。只要玉昆市政府能够以土地折价入股，同时在基础建设上予以配合的话，那么整个项目的成功几率就高达五成了。但同样的问题就是，政府对于大宗土地投入是非常慎重的。一旦整个计划成为烂尾楼，那么不管是前期投资还是回收成本都是非常庞大的，因此政府不得不小心翼翼地审视才行。如果说一般的商业公司有三成把握就敢进场投资的话，那么政府投资的成功率必须在七成以上才行。所以李玮必须还要拉一个重量级伙伴去游说玉昆市政府才行，否则玉昆市政府绝对不会点头。
而在李玮看来，要让玉昆市政府同意加盟的最强有力伙伴就是地产商了。本身主题公园的开发就少不得地产公司的加入，而且随着主题公园的修建，周边地价必然高涨，那么对于地产公司的吸引力就更大了。李玮在思考了一阵之后，终于拨出了一个重要电话。
其实无论在哪个位面，地产公司都是容易造就富豪的那群人。而对于东方置业的东方博来说，他对李玮的这个电话感到莫名其妙。麒麟集团下也有个麒麟置业的子公司，这个公司主要是负责麒麟集团不动产的管理和维护，在地产公司里不算特别有名。但奈何人家手上的产业都是东海市的地标性建筑，而偶尔的几笔投资也是惊艳无比，故而麒麟置业也被全国地产协会接收为正式会员。就在去年的年会上，东方博和李玮也就有了一面之缘。
虽然李玮的主业不在地产，但人家在文化娱乐方面的成就也不逊于他们，再加上又没有直接的利益冲突，李玮反倒成了年会上最受欢迎的人。东方博的东方置业在华夏也算前十的地产公司，而且还是那种商业地产和居住地产都有所设计的综合性地产公司。但是由于东方置业早年布局北方，故而错过了分别以南华市和东海市为龙头的后两次经济大腾飞时期，也因此成为东方置业未能成为享誉全球的桎梏。
而这次李玮居然打电话说在东海市附近有个百亿级的地产项目想与自己合作，东方博起初认为是李玮在搞笑，但随即想到李玮的投资眼光。最后东方博还是让自己的秘书预定了一张前往东海市的机票，有些话还是当面说清楚会比较好。
“东方兄，大老远让你跑来还是真对不住你。”李玮在自己的私人会所招待了东方博。一方面是自己的地盘，不用担心有别的商业间谍光临；另一方面李玮的这个私人会所在南方也是颇为有名，据说预约的时间表都排到三个月之后了。“不知道东方兄对主题公园以及城市生活娱乐综合体这两个概念性建筑有什么看法么？”说完，李玮给东方博斟上一杯茶。
“主题公园？其实无论是海外还是我国，都有兴建。可惜对于运营方来说，属于赔本赚吆喝而已。如果没有政府资本或基金投资的话，我基本是不看好主题公园这样的项目。至于城市生活娱乐综合体这种建筑，在米国有不错的先例。但是米国很多城市本身就属于社区综合体，因而每个社区都需要这样的综合体。但我国的例子却不同，这样的综合体很难找到很好的布局位置。但是如果能找到合适的位置，我个人认为还是大有可为的。”
李玮拿出了一份设计图，“事实上，我想游说玉昆市政府参与我们的项目。整个项目包括一个由至少六个主题公园及其附属设施组成的新城区和新城区连接旧城区的住宅区和城市生活娱乐综合体。”
李玮准备将玉昆市临湖的那块地拿过来。那里严格意义上属于玉昆县，目前还是一个以渔业为主、种植业为辅的农业区。但是李玮之所以看上这里，除了便于修建主题公园之外，再加上这里有湖有丘陵，还能打造高级住宅区。除此之外，这里有一条高速连接周边城市同时还与东海市环城高速相连。尤其是，根据李玮搜集的情报显示，一方面玉昆市打算修建绕城轻轨与东海市的地铁相连，而这里就是预设的线路；另一方面，原本位于玉昆市老城区的东江大学、东江工业大学和东江师范大学都要找新校区搬迁，李玮很希望能统一设立到这里来。因此李玮拿出了整个规划图之后，还是非常具有吸引力的。
“李总，你这是给了我一个无法拒绝的诱饵啊。”东方博苦笑道，“但是我不得不告诉李总一个残酷的事情，我们东方置业很难吃下这个项目，而且凭借东方置业的招牌，也很难吸引到玉昆市政府。毕竟我们东方置业的主要重心是在北方城市，南方市场我们不算多强。”
“东方兄，咱们明人不说暗话吧。我其实找你合作的最重要目的是因为你是我唯一认识并看好的地产商人。如果你有好的盟友，不妨推荐出来，我们一起商量看看。我也很清楚，如此庞大的一个地产项目，哪怕是亚洲数一数二的地产商也吃不下来。我们不仅要找大的地产商合作，同时还有找几个当地盟友，毕竟强龙难压地头蛇不是？”
“看来李总和我的想法是一致咯。”东方博笑道，“我估计我们至少需要两到三个地产界的盟友才行。李总，你的麒麟置业有没有兴趣做大一点呢？”东方博的话让李玮有些心动，但随后他摇了摇头，他需要保持自己在地产界的超然地位。东方博见李玮拒绝了，便道，“那这样，我们寻求的第一个盟友就是在南方地产界颇有名气的太平洋地产。它们虽然只在东南地区经营，可他们的能力在全国绝对一流。除了太平洋地产之外，东海市的云宫地产和苏省的苏南地产我也会去联系。不知道李总有没有兴趣陪我走一趟，毕竟你是项目牵头人。”
“当然，只有我们先团结起来，才能让玉昆市政府彻底动起来。”李玮笑道。
未完待续……
主题公园从来不是一个单独的项目,因为如果只算主题公园的话,那么运营得再精彩也是亏本的。地球位面的迪士尼乐园，除了东京迪士尼是盈利的之外，其余的都是亏本的。何况东京迪士尼还是迪士尼与东京都政府的合作项目，如果扣除掉东京都的盈利分成,估计迪士尼又是亏本。但即便如此,迪士尼开主题公园的热情那可是从来没有降低过。就算香港迪士尼亏得迪士尼差点要吐血,但是上海迪士尼不又开了起来？
虽然迪士尼乐园本身几乎是亏本的，但是迪士尼内部的加盟店收费和授权专卖店的盈利那可是非常高的。随便和个酒店集团联名下,然后再授权几个形象出去，那么人家就能在迪士尼乐园旁边开各类主题酒店,这种酒店的平均收费比同阶酒店要高50%以上的收费,但还是络绎不绝。
不仅是乐园本身及乐园相关利益体能收益,就是乐园周边的地价也会收益。说句不客气的话，哪怕在乐园旁边开停车场都能狠狠地赚一笔回来。正因为如此，很多地方政府也乐于修建这种主题公园。不过真正要说主题公园经营得最好的，还是要看美国的奥兰多政府。说实话,在奥兰多开发之前，这里就是一片临海滩涂，无论是工业还是农业都无法发展起来。至于服务业，这里荒郊野外的,哪里有人需要服务？但是在陆续修建了六个大型主题公园之后，奥兰多市不仅成了美国人最爱的度假城市，也成了不少外国游客首选的美国旅游城市之一。严格来说,奥兰多市几乎就不是一座城市，因为城市里其实就是六大主题公园及配套设施，压根没多少公共设施。而奥兰多市政府从某种意义上来说就是六大主题公园的后勤部和宣传部，完全是服务于六大主题公园的。
虽然水蓝星位面没有所谓的奥兰多市，但是李玮还是请了专门的调查公司对玉昆市进行调查。说来有趣，李玮和三大调查咨询公司的波士顿咨询及麦肯锡都有着长期的合作关系。波士顿咨询主要负责李玮投资的前期调查和情报搜集；而麦肯锡则负责李玮旗下公司内部的整合和管理咨询。两家公司都希望能吞下对方的业务，毕竟李玮给出的酬金还是非常优渥的。不过李玮却从来没有想过将业务交到一家公司手里，毕竟找个竞争对手，大家才更有动力。就好像李玮旗下的审计业务也是外包给不同的事务所，毕马威、德勤、普华永道和安永都是李玮旗下集团的合作伙伴。最让事务所头痛的是，李玮还时不时会让大家互相监督。毕竟在地球位面可是有安必信这个例子，这里的四大可没有经历过那样的阵痛。
波士顿咨询很快就给出了玉昆市的分析报告，李玮看了看，基本认可了这份报告。玉昆市成为以主题公园为驱动的度假城市的优点就是与亚洲最发达的经济中心东海市基本快要融为一体，自然能吸引大量东海市的市民前来度假；同时玉昆市的交通极其便利，公路和铁路与周围的几个主要经济区连为一体，目前的机场拥有全球通航的能力。
但是同时，玉昆市也有极大的劣势。玉昆市是一个临湖的淤积平原，因此没有自然的山水景色；同时身处温带气候，也没有亚热带、热带或寒带那样吸引人的气候。更让人尴尬的是，玉昆市是个很年轻的城市，几乎没有历史文化底蕴支撑。因此很简单地说，玉昆市如果要成为旅游城市的话，那么只能走人工造景的路线。人工造景意味着成本的极大提高，而且成本回收时间会被极大拉长，对于任何一个集团来说，这都是难以承受的。波士顿咨询给李玮的建议就是尽量多找几个合伙人，然后将成本分摊下去，否则以李玮目前的财力也是会有可能被拖死的。
在李玮看来，整个计划的最大合伙人就是玉昆市政府。只要玉昆市政府能够以土地折价入股，同时在基础建设上予以配合的话，那么整个项目的成功几率就高达五成了。但同样的问题就是，政府对于大宗土地投入是非常慎重的。一旦整个计划成为烂尾楼，那么不管是前期投资还是回收成本都是非常庞大的，因此政府不得不小心翼翼地审视才行。如果说一般的商业公司有三成把握就敢进场投资的话，那么政府投资的成功率必须在七成以上才行。所以李玮必须还要拉一个重量级伙伴去游说玉昆市政府才行，否则玉昆市政府绝对不会点头。
而在李玮看来，要让玉昆市政府同意加盟的最强有力伙伴就是地产商了。本身主题公园的开发就少不得地产公司的加入，而且随着主题公园的修建，周边地价必然高涨，那么对于地产公司的吸引力就更大了。李玮在思考了一阵之后，终于拨出了一个重要电话。
其实无论在哪个位面，地产公司都是容易造就富豪的那群人。而对于东方置业的东方博来说，他对李玮的这个电话感到莫名其妙。麒麟集团下也有个麒麟置业的子公司，这个公司主要是负责麒麟集团不动产的管理和维护，在地产公司里不算特别有名。但奈何人家手上的产业都是东海市的地标性建筑，而偶尔的几笔投资也是惊艳无比，故而麒麟置业也被全国地产协会接收为正式会员。就在去年的年会上，东方博和李玮也就有了一面之缘。
虽然李玮的主业不在地产，但人家在文化娱乐方面的成就也不逊于他们，再加上又没有直接的利益冲突，李玮反倒成了年会上最受欢迎的人。东方博的东方置业在华夏也算前十的地产公司，而且还是那种商业地产和居住地产都有所设计的综合性地产公司。但是由于东方置业早年布局北方，故而错过了分别以南华市和东海市为龙头的后两次经济大腾飞时期，也因此成为东方置业未能成为享誉全球的桎梏。
而这次李玮居然打电话说在东海市附近有个百亿级的地产项目想与自己合作，东方博起初认为是李玮在搞笑，但随即想到李玮的投资眼光。最后东方博还是让自己的秘书预定了一张前往东海市的机票，有些话还是当面说清楚会比较好。
“东方兄，大老远让你跑来还是真对不住你。”李玮在自己的私人会所招待了东方博。一方面是自己的地盘，不用担心有别的商业间谍光临；另一方面李玮的这个私人会所在南方也是颇为有名，据说预约的时间表都排到三个月之后了。“不知道东方兄对主题公园以及城市生活娱乐综合体这两个概念性建筑有什么看法么？”说完，李玮给东方博斟上一杯茶。
“主题公园？其实无论是海外还是我国，都有兴建。可惜对于运营方来说，属于赔本赚吆喝而已。如果没有政府资本或基金投资的话，我基本是不看好主题公园这样的项目。至于城市生活娱乐综合体这种建筑，在米国有不错的先例。但是米国很多城市本身就属于社区综合体，因而每个社区都需要这样的综合体。但我国的例子却不同，这样的综合体很难找到很好的布局位置。但是如果能找到合适的位置，我个人认为还是大有可为的。”
李玮拿出了一份设计图，“事实上，我想游说玉昆市政府参与我们的项目。整个项目包括一个由至少六个主题公园及其附属设施组成的新城区和新城区连接旧城区的住宅区和城市生活娱乐综合体。”
李玮准备将玉昆市临湖的那块地拿过来。那里严格意义上属于玉昆县，目前还是一个以渔业为主、种植业为辅的农业区。但是李玮之所以看上这里，除了便于修建主题公园之外，再加上这里有湖有丘陵，还能打造高级住宅区。除此之外，这里有一条高速连接周边城市同时还与东海市环城高速相连。尤其是，根据李玮搜集的情报显示，一方面玉昆市打算修建绕城轻轨与东海市的地铁相连，而这里就是预设的线路；另一方面，原本位于玉昆市老城区的东江大学、东江工业大学和东江师范大学都要找新校区搬迁，李玮很希望能统一设立到这里来。因此李玮拿出了整个规划图之后，还是非常具有吸引力的。
“李总，你这是给了我一个无法拒绝的诱饵啊。”东方博苦笑道，“但是我不得不告诉李总一个残酷的事情，我们东方置业很难吃下这个项目，而且凭借东方置业的招牌，也很难吸引到玉昆市政府。毕竟我们东方置业的主要重心是在北方城市，南方市场我们不算多强。”
“东方兄，咱们明人不说暗话吧。我其实找你合作的最重要目的是因为你是我唯一认识并看好的地产商人。如果你有好的盟友，不妨推荐出来，我们一起商量看看。我也很清楚，如此庞大的一个地产项目，哪怕是亚洲数一数二的地产商也吃不下来。我们不仅要找大的地产商合作，同时还有找几个当地盟友，毕竟强龙难压地头蛇不是？”
“看来李总和我的想法是一致咯。”东方博笑道，“我估计我们至少需要两到三个地产界的盟友才行。李总，你的麒麟置业有没有兴趣做大一点呢？”东方博的话让李玮有些心动，但随后他摇了摇头，他需要保持自己在地产界的超然地位。东方博见李玮拒绝了，便道，“那这样，我们寻求的第一个盟友就是在南方地产界颇有名气的太平洋地产。它们虽然只在东南地区经营，可他们的能力在全国绝对一流。除了太平洋地产之外，东海市的云宫地产和苏省的苏南地产我也会去联系。不知道李总有没有兴趣陪我走一趟，毕竟你是项目牵头人。”
“当然，只有我们先团结起来，才能让玉昆市政府彻底动起来。”李玮笑道。
未完待续……